65% wkładu własnego?

W ostatnim poście o kredytach podzieliłam się z Wami wnioskiem, że kredyty hipoteczne nie są w Polsce najdroższe. Wypadamy całkiem przyzwoicie. Dzisiaj o innym ważnym parametrze tych kredytów, a mianowicie obowiązkowym wkładzie własnym.

Bardzo ważnym wymaganiem dla kredytu jest oprócz zdolności kredytowej wkład własny.

o zdolności kredytowej pisałam tutaj: https://prostoofinansach.wordpress.com/2015/12/06/zdolnosc-kredytowa/

Jeszcze parę lat temu banki udzielały kredytów nawet na 110% wartości nieruchomości. Zmieniło się to jednak, od kiedy KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) zaczęła zaostrzać wymagania i wprowadziła obowiązującą wszystkie banki rekomendację S, chcąc zapewne chronić również nas przed konsekwencjami nie przemyślanych decyzji.

Minimalny wkład własny u nas i w Europie

W 2016 roku minimalny wkład własny dla kredytu hipotecznego to 15%, a za rok będzie to już 20%. KNF pozwolił bankom nie wymagać tak wysokiego wkładu własnego, jeśli ich klient, czyli my J, zapłaci dodatkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu. W obecnym roku minimalny wkład własny, z ubezpieczeniem, to 10% i tak też, na razie, będzie w kolejnych latach.

Myślicie, że to wygórowane wartości? Jeśli tak, to być może Was zaskoczę, wyobraźcie sobie, że w większości krajów Europy minimalny wkład to 20%, a u często u nas wspominanych Węgrach jest to aż 65%…. Jeśli ten przykład Was nie przekonuje, to pomyślcie, że w Szwajcarii kredytobiorca musi posiadać 50% wkładu własnego. To dopiero jest wyzwanie.

Jak zabezpieczyć wkład własny

10% z ubezpieczeniem to jednak spore wyzwanie dla większości Polaków. Małe mieszkanie w mieście to cena około 200.000 zł. Należy więc uskładać 20.000 zł plus pieniążki na inne koszty, teoretycznie uboczne kredytu. Są to choćby prowizja od kredytu, prowizja pośrednika (2% + VAT), podatek od zakupu PCC (2%), opłata za obowiązkowy akt notarialny (powiedzmy 1000 zł), wpisy hipoteki, kolejne parę złotych. No i oczywiście ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie nieruchomości, a także jej wycena. I tak nazbierało nam się już sporo ponad 30.000 zł, a gdzie jeszcze urządzenie mieszkania, przeprowadzka, parapetówka itd. itp.

 Ryzyko na rynku nieruchomości

Wymóg z obowiązkowym wkładem własnym ma za cel zabezpieczenie ryzyka banku, ale i ryzyko kredytobiorcy. Nieruchomości niestety nie tylko drożeją, zdarzyło nam się w ostatnich latach, że ceny zaczęły spadać. Jeśli taka sytuacja się wydarzy w początkowych latach kredytu, to bank nie ma zabezpieczenia kredytu, a my w razie kłopotów, sprzedając nieruchomość nie uwolnimy się od długu…

Trzeba pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki (marża kredytu, a więc i końcowe oprocentowanie, prowizja) zaproponuje nam bank. Rośnie nam też zdolność kredytowa, możemy kupić większe lokum :).

Jak liczymy wkład własny

Dobrze wiedzieć, w jaki sposób liczony jest wkład własny. Najważniejszym elementem do tych wyliczeń jest wycena nieruchomości, którą chcemy kupić, albo wybudować. Jeśli np. wycena sporządzona oczywiście przez rzeczoznawcę będzie opiewać na 230.000 zł, a my chcemy z banku uzyskać 200.000 zł, to nasz wkład własny wyniesie 30.000, tj. 15%. Jeśli chcemy wybudować dom na własnej działce, i zdecydujemy się ją oddać jako zabezpieczenie (intuicja mi mówi, że nie będziemy mieć wyboru), to również wartość działki powiększy nasz wkład własny. Jak widać wkład własny nie musi być wniesiony gotówką.

Jak w inny sposób można zebrać wkład własny, nie mając w „ręce” gotówki. Jest na to parę sposobów:

– można jak już wspomniałam, dodać jako zabezpieczenie hipotekę z gruntu, na którym budujemy, a jest już w naszym posiadaniu. Może to też być inna nieruchomość, nie koniecznie nasza, np. rodziców czy dziadków.

– można skorzystać z pomocy państwa w postaci programu Mieszkanie dla Młodych. Tylko tu w tym roku chyba już środki się kończą, ale zaczyna już być słychać, że jest w planach jakaś nowa regulacja.

– można oczywiście pożyczyć gdzie indziej – rodzina, zakład pracy, inwestor budujący nasze mieszkanie, może jakoś pomoże.

– można też ustanowić np. cesję na lokatach (niekoniecznie naszych), być może dałoby się też bank przekonać do długoletnich obligacji.

Właściciel nieruchomości z nazwy…

Jak już jesteśmy „właścicielem” nowego mieszkania/domu będziemy musieli przez wiele lat spłacać kredyt, dlatego warto decyzję bardzo dobrze przemyśleć. Im wyższy wkład własny tym łatwiej kredyt będzie nam się spłacać. Jeśli wcześniej nazbieraliśmy te potrzebne 10 czy 20 procent to wyrobiliśmy sobie zwyczaj oszczędzania. Znacznie łatwiej przyjdzie życie z kredytem. Dlatego, jeśli jest to możliwe, każdemu doradzam, żeby miał jak najwięcej uzbieranych pieniędzy na ten cel.

Jeszcze wyjaśnię, czemu właściciela nowego mieszkania ujęłam w cudzysłów. Nie czuję się bowiem pełnoprawnym właścicielem swojego domu, bo tak naprawdę w mojej głowie jest nim bank. Ja (my) mamy dopiero 18% spłacone z naszego domu z ogródkiem + oczywiście wkład własny 🙂

Posty powiązane:

https://prostoofinansach.wordpress.com/2015/12/06/zdolnosc-kredytowa/

https://prostoofinansach.wordpress.com/2016/04/08/kredyt-zmora-ale-i-koniecznosc/