Podsumowanie (a może audyt?)

Wiele o kredytach już tutaj napisałam. Czas na małe podsumowanie i jak na razie zamknięcie tematu.

Najwięcej pisałam o kredytach hipotecznych, bo to one najbardziej rzutują na naszą sytuację finansową i nasze możliwości życiowe. Najważniejszy, według mnie temat to sama możliwość otrzymania tak dużego kredytu, czyli jak wygląda nasza zdolność kredytowej. Pisałam o niej tu Zdolność kredytowa. Na zdolność kredytową trzeba sobie zapracować, nie tylko zarobkami, oszczędnościami ale i wcześniejszą historią w spłacaniu kredytów. Warunkiem otrzymania kredytu jest też wkład własny, o którym było tutaj wkładu własny.

Zbierając wkład własny nauczymy się oszczędzać, co bardzo przyda się jak już kredyt otrzymamy i będziemy musieli nauczyć się z nim żyć 🙂

Do kredytu dochodzą dodatkowe koszty – prowizja bankowa, ustanowienie hipoteki, czy koszty związane z kupowaną nieruchomością. Nie można o nich zapomnieć.

O czym możemy zdecydować składając wniosek kredytowy

Składając go jeszcze niedawno mogliśmy zdecydować w jakiej walucie chcemy kredyt zaciągnąć, dzisiaj nie mamy już takiego wyboru. Jeśli nasze dochody są wypłacane w złotówkach, to tylko taki kredyt otrzymamy. Możemy wybrać natomiast jaki rodzaj rat chcemy płacić: raty równe czy malejące. Pisałam o nich tu: Wybór jest ważny ze względu na wysokość raty, koszt kredytu, ale również inaczej liczoną zdolność kredytową, o czym pisałam tutaj: jak wybrać ratę kredytu

Standardem w Polsce jest, że odsetki od kredytu hipotecznego są oparte na stopie zmiennej (ciekawostki w temacie znajdziecie tutaj: jak jest na świecie). W innych krajach czyta się, że jest to przeważnie oprocentowanie stałe. Jesteśmy więc bardziej narażeni na zmiany, gdyż nasze oprocentowanie zmienia się wraz ze zmianami stóp procentowych na rynku. A że kredyt jest długoterminowy, nawet do 35 lat, to różne sytuacje mogą nas spotkać. W ostatnich latach oprocentowanie spadało więc byliśmy zadowoleni, kredyty i złotówkowe i walutowe były tańsze. Nie jest to jednak jedyny możliwy kierunek zmian. Gdy skończy się deflacja, zacznie rosnąć inflacja to również stopa odsetek będzie rosnąć i musimy być na to przygotowani.

O odsetkach za wiele jeszcze na moim blogu nie było, parę słów więc tutaj.

Oprocentowanie opiera się o stawki rynkowe. Dzisiaj mamy przeważnie kredyty złotówkowe, więc oprocentowanie będzie oparte o jeden ze wskaźników WIBOR. Są to stawki oparte na długości okresu – WIBOR ON, WIBOR 1W, WIBOR 1M, WIBOR 3M, WIBOR 6M, WIBOR 1Y. Pierwszy dotyczy najkrótszego okresu overnight (w ciągu nocy, a tak naprawdę od jednego dnia roboczego do drugiego dnia roboczego, czyli również od piątku do poniedziałku), 1 tygodnia, 3 miesięcy aż do 1 roku. Są to uśrednione stawki przy jakich banki pożyczają sobie pieniądze na ten właśnie czas. Stawki te są publikowane oficjalnie, dlatego mogą być podstawą naliczania oprocentowania kredytu. Najczęściej banki opierają kredyty hipoteczne na stawce WIBOR 3M, nikt nie ustala przecież stawki z góry na 30 lat…  Często też od okresu który jest zawarty w nazwie konkretnej stawki WIBOR (w tym przypadku 3 miesiące) banki ustalały częstotliwość zmian stawki dla naszego kredytu, choć ostatnio zostało to trochę w przepisach unormowane. W umowie bądź warunkach ogólnych, bank ma obowiązek zamieścić informacje jak często będzie zmieniana stawka WIBOR w naszym oprocentowaniu. I nie ważne czy stawka ta poszła w górę czy została obniżona. Warto ten zapis sprawdzić przed podpisaniem umowy. Całkiem niedawno polskie banki zostały zmuszone do stosowaniu również stawki ujemnej, jeśli taka obowiązuje na rynku. Wcześniej banki ograniczały się do stawki 0% w takim przypadku. Ujemne oprocentowanie jest na ten moment przy kredytach walutowych.

WIBOR to jednak nie całe oprocentowanie kredytu, zawsze bowiem do bazy rynkowej dodawana jest marża banku. Zależy ona od wielu kryteriów, można jednak przyjąć że im większy kredyt, im mniej ryzykowny, im wyższa zdolność kredytowa i wkład własny, tym niższa marża. Jeśli ktoś ma dzisiaj kredyt walutowy to jest mało prawdopodobne, że bank mu do kredytu dopłaci. Suma ujemnego oprocentowania i marży na pewno będzie bowiem dodatnia 🙂

Ubezpieczenia

Przy kredytach hipotecznych banki wymagają również przeważnie 2 ubezpieczeń. Ubezpieczenia nieruchomości, na którą zaciągnęliśmy kredyt, a także ubezpieczenia na życie kredytobiorców. Te koszty również musimy uwzględnić w naszych budżetach. Ubezpieczenie nieruchomości można dokonać przez bank, albo też samemu znaleźć odpowiednią ofertę. Oferta ta musi spełniać wymogi banku. Jeśli chodzi o ubezpieczenie na życie też można próbować szukać na własną rękę ubezpieczyciela, ale będzie trudniej ustalić te warunki z bankiem. Warto dobrze przeczytać warunki polisy, jakie przypadki są w niej ujęte. Jeśli kredyt jest wspólny, brany przez dwie osoby, obie będą musiały być ubezpieczone. Jeśli macie nierówne dochody, to warto negocjować z bankiem i z ubezpieczycielem możliwość ubezpieczenia na nierówne kwoty.  Ponoć jest to możliwe. Pamiętać trzeba, że jeśli sami  ubezpieczymy nieruchomość albo nasze życie to musimy pamiętać o odnowieniu tych polis i/lub opłaceniu składek. Ich brak może nieść za sobą ogromne konsekwencje i nie myślę tylko o karze, którą wymierzy nam nasz bank.

Wcześniejsza spłata

Jeszcze na jeden zapis z umowy polecam spojrzeć, w jakich warunkach można wcześniej spłacić kredyt albo zmienić ratę. Banki w umowach często przewidują okres, w którym nie można dokonać wcześniejszej spłaty (np. 5 lat), mogą zastrzec sobie również inne parametry, jak prowizja za wcześniejszą spłatę. Warto ten zapis, jeśli jest dla nas ważny, negocjować. Przeważnie bank też wymaga wcześniejszego z nim ustalenia wcześniejszej, również częściowej spłaty. Dlatego nigdy nie należy wpłacać kwot na rachunek kredytowy tak po prostu. Środki te bowiem mogą tam leżeć bez oprocentowania i wcale nie zmniejszą naszego zadłużenia.

A jak już mamy kredyt i noga nam się powinie, możemy „kupić” sobie czas i skorzystać ze środków do tego celów przeznaczonych : Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Wydaje mi się, że to wszystkie najistotniejsze informacje o kredytach hipotecznych. O kredytach konsumenckich napiszę osobny post, różnią się jednak trochę te kredyty od siebie. Na co innego powinniśmy zwracać uwagę.

Jeśli uważacie, że o czymś istotnym dotyczącym kredytów hipotecznych zapomniałam pytajcie postaram się pomóc. Jeśli ten artykuł bądź moja seria o kredytach, okazała się dla was użyteczna proszę o komentarz i ewentualne polecenie innym, którym też uznacie że może się przydać.